La profession

Le travail de l’évaluateur agréé consiste à formuler une opinion objective sur la valeur d’un bien ou d’un droit immobilier à une date donnée. Les préjugés, les intérêts personnels et les préférences ne figurent pas dans sa démarche professionnelle.

Membre d’un ordre professionnel, il doit respecter des normes de pratique et un code de déontologie. Il est également soumis à des inspections sur sa pratique professionnelle. De plus, l’assurance de la responsabilité professionnelle constitue un recours supplémentaire pour sa clientèle.

L’évaluateur agréé exerce sa profession en pratique privée ou dans le secteur public, pour le bénéfice de personnes, d’entreprises, d’institutions ou de gouvernements.

On retient les services d’un évaluateur agréé parce que son opinion est motivée, fiable et impartiale… ce qui en fait un conseiller immobilier précieux.

 

Avant d’obtenir ce titre, un candidat à l’exercice de la profession doit détenir un diplôme universitaire donnant ouverture au permis, avoir effectué un stage d’un an sous la supervision d’un membre de l’Ordre, avoir suivi les cours de formation de l’Ordre sur les normes de pratique professionnelle et de déontologie, réussir l’examen d’admission et remplir certaines autres formalités.

Seul le titre d’évaluateur agréé, garantit des services de qualité et des recours pour le public. Pour vérifier si un évaluateur est inscrit au tableau des membres, on peut s’adresser à l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec ou aller sur le répertoire électronique des membres.

 

En vertu de l’article 36 du Code des professions,

«Nul ne peut de quelque façon : (…)

j) utiliser le titre d’«évaluateur agréé» ou d’«estimateur agréé» ni un titre ou une abréviation pouvant laisser croire qu’il l’est, ou s’attribuer des initiales pouvant laisser croire qu’il l’est ou les initiales « É.A. » ou « C. App. », s’il n’est détenteur d’un permis valide à cette fin et s’il n’est inscrit au tableau de l’Ordre professionnel des évaluateurs agréés du Québec.»

L’évaluateur agréé : des connaissances et des compétences uniques.

Le rôle de l’évaluateur agréé est de formuler une opinion motivée de la valeur marchande d’un bien immobilier. Pour en arriver à porter un jugement réaliste sur la valeur d’une propriété, l’évaluateur agréé utilise une combinaison de trois méthodes éprouvées : les méthodes du coût, de la comparaison et du revenu.

 

L’expertise de l’évaluateur agréé permet à son client de prendre une décision éclairée lorsqu’il veut:

  • acquérir, vendre ou transformer une propriété immobilière;
  • construire, agrandir ou rénover un bâtiment;
  • mettre en valeur son terrain;
  • mettre en location un espace situé dans un immeuble;
  • établir les revenus potentiels d’une propriété à revenus;
  • négocier un financement hypothécaire;
  • investir dans des valeurs mobilières fondées principalement sur un bien immobilier;
  • transférer des actifs immobiliers lors d’une restructuration fiscale;
  • négocier ou racheter un bail ou un autre contrat;
  • réévaluer les actifs immobiliers d’une entreprise ou d’un portefeuille;
  • établir la valeur des immeubles entrant dans le patrimoine familial;
  • régler les aspects immobiliers d’une succession, d’un divorce ou d’une dissolution de société;
  • faire préparer un rôle d’évaluation pour la répartition de l’assiette fiscale municipale;
  • vérifier l’exactitude et, s’il y a lieu, contester l’évaluation municipale d’une propriété;
  • rétablir le montant des indemnités lors d’une expropriation;
  • préparer sa réclamation relative à la valeur d’un immeuble faisant l’objet d’un litige;
  • connaître la valeur assurable d’un bâtiment ou négocier un règlement après un sinistre;
  • etc.

 

Bien qu’ils travaillent principalement en évaluation immobilière, plusieurs évaluateurs agréés peuvent aussi procéder à l’estimation de la valeur d’un fonds de commerce, d’une entreprise ou d’équipements mobiliers. Certains évaluateurs agréés ont acquis de l’expérience dans des domaines spécifiques tels le milieu agricole ou industriel, le réseau institutionnel, les transports, etc.

 

La démarche de l’évaluateur agréé se fonde sur l’examen méthodique du marché afin d’en tirer des conclusions objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes:

Définition du mandat

  • définition du but de l’évaluation;
  • identification des services requis et du type de rapport demandé;
  • estimation des honoraires et des délais de production du rapport.

Recherche

  • visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux, l’état d’entretien, l’utilité fonctionnelle des composantes et du plan d’aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques physiques du site. Dans le cas d’une propriété à revenus : vérification des baux, examen des espaces louables, des loyers et des autres conditions de location, des frais d’exploitation et de tout autre contrat touchant la gestion, la maintenance;
  • étude du voisinage pour prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l’immeuble en question, de la disponibilité des terrains à construire, de l’utilisation des immeubles, de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;
  • relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics;
  • lecture des titres, consultation des plans, analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des effets sur l’utilité et la valeur de l’immeuble.

Analyse

  • analyse de l’utilisation optimale du terrain et du bâtiment;
  • analyse de l’âge apparent du bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;
  • analyse détaillée des ventes récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison, la valeur probable de l’immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses désavantages;
  • analyse des ventes récentes de terrains à construire dans le voisinage;
  • analyse des revenus et des dépenses de la propriété et de ses comparables.

Estimation

  • analyse du coût de remplacement du bâtiment et calcul de la dépréciation attribuable à la détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le bâtiment lorsque nécessaire;
  • analyse des conditions de location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l’immeuble et des services aux occupants, du taux d’occupation probable, des frais d’exploitation et prévision du revenu net d’exploitation;
  • analyse et estimation du coût du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement des investissements immobiliers;
  • enfin, regroupement des résultats obtenus par les différentes méthodes d’évaluation afin de déterminer la valeur la plus probable de l’immeuble.

Au besoin, l’évaluateur agréé s’adjoindra les services d’autres professionnels pour s’assurer que son analyse tient compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l’utilisation et la valeur de l’immeuble.

 

En dernière analyse, l’évaluateur agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu accès.

Il retiendra alors la valeur marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré d’exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l’évaluation.

Outre le montant de la valeur marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l’évaluateur agréé à son client élabore sur les motifs à l’appui de cette conclusion et précise l’ensemble des éléments influençant substantiellement la valeur de la propriété. Le client dispose donc d’une opinion motivée par un argumentaire sérieux. L’évaluateur peut également convenir avec son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des informations servant à établir la valeur tout en respectant les normes reconnues par l’Ordre.

Depuis 2001, l’Ordre a développé le Profil de compétences des évaluateurs agréés qui constitue un portrait de la profession répertoriant les compétences que possèdent généralement les É.A. On retrouve notamment dans ce document la distinction entre les compétences liées à l’acte d’évaluation et celles liées aux actes connexes à l’évaluation immobilière.

Par ailleurs,  un grand nombre d’évaluateurs agréés agissent actuellement à titre de gestionnaires immobiliers et mettent leurs compétences au service des organismes publics et privés, des institutions financières et des propriétaires immobiliers.

Devant le développement rapide de ce volet au sein de la profession, l’Ordre a procédé, en avril 2010, au lancement du  Profil de compétences des gestionnaires immobiliers.  On pourrait brièvement résumer l’activité de la gestion immobilière des évaluateurs  comme une activité consistant à gérer, en toutes matières, l’acquisition, la détention, la location, la pérennité et/ou la vente d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles pour un propriétaire immobilier.