Pourquoi faire appel à un évaluateur agréé ?

La démarche de l’évaluateur agréé se fonde sur l’examen méthodique du marché afin d’en tirer des conclusions objectives. Son mandat peut comprendre les étapes suivantes:

Définition du mandat

• Définition du but de l’évaluation;
• Identification des services requis et du type de rapport demandé;
• Estimation des honoraires et des délais de production du rapport.

Recherche

• La visite de la propriété pour vérifier les dimensions, les matériaux, l’état d’entretien, l’utilité fonctionnelle des composantes et du plan d’aménagement et pour faire le relevé des caractéristiques physiques du site.
• L’étude du voisinage afin de prendre connaissance des tendances du marché local, de la situation de l’immeuble en question, de la disponibilité des terrains à construire, de l’utilisation des immeubles, de la disponibilité des services et du niveau des prix des immeubles et des loyers;
• Le relevé de la réglementation municipale, des taxes et des services publics;
• Les lectures des titres, la consultation des plans, l’analyse des servitudes et autres droits réels pouvant avoir des effets sur l’utilité et la valeur de l’immeuble.

Analyse

• L’utilisation optimale du terrain et du bâtiment;
• L’âge apparent du bâtiment et estimation de la longévité productive résiduelle des composantes;
• Les ventes récentes de propriétés comparables dans le voisinage afin de mesurer, par comparaison, la valeur probable de l’immeuble sujet en tenant compte de ses avantages et de ses désavantages;
• Les ventes récentes de terrains à construire dans le voisinage;
• Les revenus et les dépenses de la propriété et de ses comparables.

Estimation

• Du coût de remplacement du bâtiment et du calcul de la dépréciation attribuable à la détérioration, au vieillissement, à la désuétude fonctionnelle et à la désuétude économique, estimation du coût des travaux pouvant corriger la détérioration et la désuétude fonctionnelle et estimation du coût probable pour modifier et rénover le bâtiment lorsque nécessaire;
• Des conditions de location et estimation des revenus potentiels provenant de la location de l’immeuble et des services aux occupants, du taux d’occupation probable, des frais d’exploitation et prévision du revenu net d’exploitation;
• Du coût du financement, des incidences fiscales particulières et estimation de la valeur économique par actualisation du rendement net probable compte tenu des taux de rendement des investissements immobiliers.

Au besoin, l’évaluateur agréé s’adjoindra les services d’autres professionnels pour s’assurer que son analyse tient compte de toutes les informations ayant une incidence particulière sur l’utilisation et la valeur de l’immeuble.

Un processus rigoureux

En dernière analyse, l’évaluateur agréé devra comparer les résultats obtenus grâce à chacune des trois méthodes. Sa compétence et son expérience lui permettront de porter un jugement sur la fiabilité, la pertinence et le caractère contemporain des données auxquelles il a eu accès.

Il retiendra alors la valeur marchande obtenue au moyen de la (ou des) méthodes offrant le plus haut degré d’exactitude en regard du genre de propriété et du but visé par l’évaluation.

Outre le montant de la valeur marchande ainsi obtenu, le rapport remis par l’évaluateur agréé à son client élabore sur les motifs à l’appui de cette conclusion et précise l’ensemble des éléments influençant substantiellement la valeur du bien immobilier. Le client dispose donc d’une opinion motivée par un argumentaire sérieux. L’évaluateur agréé peut également convenir avec son client que le rapport produit sera de type formulaire, contenant un sommaire des informations servant à établir la valeur en tout respect des normes reconnues par l’Ordre.